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信托計劃要素

• 名稱：安信安贏25號·深圳和緣福城市更新集合資金信托計劃。

• 規模：本次信托計劃發行規模為1億，以實際募集金額為準。

• 期限：本信托計劃到期日為2019年12月27日。受托人有權根據發行情況進行分期募集，分期募集情況下，各期信托受益權與首期信托受益權同時到期。

• 信托受益權信托利益分配方式：

  信托計劃存續期間，信托受益權的預期信托收益于每年6月20日、12月20日分配一次，信托本金及最后一期預期收益于信托受益權存續期限屆滿時一次性分配。

• 信托計劃資金運用方式：

  受托人將委托人所交付的信托資金以股權和債權的形式投資于平臺公司上海凱富置業有限公司（以下簡稱“上海凱富”），由上海凱富以股權和債權形式投入深圳源盼實業有限公司（以下簡稱“深圳源盼”），深圳源盼將收到的資金用于收購深圳市和緣福投資有限公司（以下簡稱“和緣福”或“標的公司”或“項目公司”）70%股權及支付“龍崗區坂田街道坂雪崗科技城04城市更新單元”范圍“金鵬足球地塊”（以下簡稱 “本項目”）城市更新所需費用。深圳逸合投資有限公司（以下簡稱“深圳逸合”）需在每次信托資金投入前按照不低于1:3的比例對項目公司投入相應資金。

• 信托本益來源：平臺公司分配的股權收益、償還的股東借款以及轉讓或處置平臺公司股權與對平臺公司的全部債權所得。

• 最低認購金額：每位投資者認購的最低限額為300萬元，可以1萬元的整數倍增加。受托人有權根據發行情況調整最低認購金額。

• 投資項目簡介

  
  

  • 本項目位于坂雪崗（華為）科技城CBD范圍，距離地鐵5號線（環中線）楊美站直線距離約1.8km，距離規劃10號線（建設中，預計2020年通車）雪象北站直線距離約1.6km，距離華為全球總部約2.5km。項目周邊產業園分布較多，除華為國際總部外，還有深圳手機產業園，神州電腦東區，新天下產業園，航嘉產業園等，周邊目前具備一定的醫療教育等設施配套，如：第十人民醫院、雪象醫院、坂田小學、深圳科學高中、佳兆業城市廣場15萬平綜合商業、佳華領匯廣場8萬平集中商業、天虹旗艦店等。

  • 本項目更新單元名稱為“龍崗區坂田街道坂雪崗科技城04城市更新單元”，所在區位為“深圳市龍崗區坂田街道”，項目總用地面積110,039.6平米，擬拆遷建筑建筑面積31005.88平米。本項目未來城市更新后預計規劃計容可售面積30萬平米，地塊屬性為商住地塊，土地價值較大，具有較高的投資價值。

  • 本項目信托資金投入32億元，深圳逸合根據不低于1:3的比例投入自有資金，后續建設資金可通過銀行貸款、深圳逸合追加投入等解決。

  • 本信托計劃擬以未來整體轉讓出售項目獲得的收入作為信托本益分配的主要來源。本項目未來城市更新后預計規劃計容可售面積30萬平米，按照樓面價2.8萬/㎡ 保守估值本項目，本項目未來估值至少84億元，扣除項目成本后，未來整體出售項目可獲得的收益約72.5億元。

  
  

  
  

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  深圳市及龍崗區簡介

  
  

  深圳，別稱鵬城，廣東省轄市，地處廣東省南部，珠江三角洲東岸，與香港一水之隔，東臨大亞灣和大鵬灣，西瀕珠江口，南隔深圳河與香港相連。深圳是中國改革開放建立的第一個經濟特區，是中國改革開放的窗口，為具有一定影響力的國際化城市。2015年全市生產總值達17500億元人民幣，增長8.9%左右。2015年末深圳市常住人口1137.89萬人，比2014年末增加60萬人，增長5.6%。其中戶籍人口354.99萬人，占常住人口比重31.2%；非戶籍人口783萬人，占比重68.8%。2015年深圳居民人均可支配收入44,633元，增長9.0%。

  
  

  2015年，龍崗區全區（不含大鵬、坪山新區）實現地區生產總值2636.79億元，按可比價計算（下同），比上年增長10.5%。第一產業增加值0.21億元，比上年下降18.6%。第二產業增加值1667.47億元，增長12.4%。其中工業增加值 1569.45億元，增長13.3%；建筑業增加值98.02億元，下降0.8%。第三產業增加值969.11億元，增長7.0%；其中批發和零售業增長1.2%；交通運輸、倉儲和郵政業增長7.3%；住宿和餐飲業增長4.6%；金融業增長14.7%；房地產業增長13.2%；其他服務業增長4.0%。三次產業比例為0.01：63.24：36.75。人均生產總值130929元/人，比上年增長7.6%。

  本項目所在周邊在售一手住宅項目售價約5-6萬/平米，其中位于本項目直線距離約1.8公里的佳兆業城市廣場三期最新住宅報價5.5萬元/平米。二手住宅萬科城三期高層報價5-6萬元/平米。

  
  

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  主要合作方簡介

  
  

  深圳逸合是重慶逸合實業有限公司在深圳的投資平臺，重慶逸合實業有限公司成立于2015年，注冊資本6000萬元，經營地址位于重慶市南岸區南濱路22號長江國際1號樓34-1。公司以“產品+服務”為基礎，與“互聯網+金融”相結合，并向“現代服務、商業服務、智能住宅”等房地產關聯產業延伸，是一家集房地產開發、金融運作、資產管理與服務的民營企業。公司致力于以地產開發驅動地產金融平臺，構建關聯產業集群，實現“智能科技、商業運營、物業服務”等多方資源融合，形成房地產全產業鏈開發運營能力，打造公司獨有的核心競爭力，實現新型房地產企業標桿的戰略目標。公司具有較為豐富的房地產開發經驗、較強的操盤開發能力。

  
  

  
  

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  項目亮點

  
  

  • 地域優勢：項目位于深圳市龍崗區坂田街道，距離地鐵5號線（環中線）楊美站直線距離約1.8km，距離規劃10號線（建設中，預計2020年通車）雪象北站直線距離約1.6km，距離華為全球總部約2.5km。項目周邊產業園分布較多，具備一定的醫療教育等設施配套，未來城市更新后，土地價值較大，具有較高的投資價值。

  • 地塊優勢：土地資源稀缺、土地價值高：2017年深圳共推出46宗土地，規劃建筑面積652.76萬㎡，同比減少35.75%，共成交43共土地，規劃建筑面積607.13萬平米，同比減少28.31%。2017年，深圳新增居住類供地稀少，僅成交2宗，未來深圳的可建設用地存量較為稀缺，深圳的供需矛盾將會持續存在，供求關系進一步緊張。項目周邊新增新建在售項目較少，在售項目售價約5-6萬元/平米，其中位于本項目直線距離約1.8公里的佳兆業城市廣場三期最新住宅報價5.5萬元/平米。

  • 市場優勢：市場結構健康：2017年深圳商品住宅共成交259.30萬㎡，成交面積同比2016年減少37.96%，成交均價54,445元/㎡，同比2016年上漲1.90%，整體市場處于調控后的穩定趨勢。截止2017年12月底，深圳住宅可售面積338.59萬㎡，可售面積同比減少11.13%，去化周期13.19個月，整體市場庫存壓力不大，市場結構較為健康合理，看好深圳市房地產市場。

  • 項目價值優勢：本項目未來城市更新后預計規劃計容可售面積30萬平米，按照樓面價2.8萬/㎡ 保守估值本項目，本項目未來估值至少84億元，扣除項目成本后，未來整體出售項目可獲得的收益約72.5億元。

  • 擔保措施足：平臺公司、項目公司股權質押，資產抵押，實力公司重慶逸合、深圳逸合保證擔保、債權劣后承諾、信托本益補足等。

  
  

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  主要信托保障措施

  
  

  • 股權質押：深圳逸合將其持有的上海凱富25%股權質押至安信信托名下；上海凱富將其持有的深圳源盼100%股權質押至安信信托名下；項目公司100%股權質押至安信信托名下；項目公司將其持有的深圳市金鵬足球俱樂部有限公司100%股權質押安信信托名下為平臺公司上海凱富到期足額償還安信信托股東借款本息提供連帶責任擔保。本項目在后續城市更新流程中若引入銀行貸款，信托計劃可向深圳逸合轉讓部分平臺公司上海凱富股權，但深圳逸合應將其持有的平臺公司上海凱富相應比例股權收益權轉讓給安信信托。在上海凱富完成工商變更登記后，深圳逸合應將其持有的平臺公司上海凱富股權全部質押給安信信托為平臺公司上海凱富到期足額償還安信信托股東借款本息提供連帶責任擔保。項目公司后續若引入融機構貸款，安信信托可配合項目公司解除平臺公司、項目公司、金鵬足球股權質押,但應將相關公司所對應的股權收益權轉讓給安信信托。

  • 項目公司資產抵押：項目房產產證已抵押給安信信托，為平臺公司上海凱富到期足額歸還安信信托股東借款本息提供連帶責任擔保。城市更新流程實施過程中，如相關政府部門要求解除房產抵押，安信信托將配合解除房產抵押；城市更新流程完成后，若取得新的土地證后需抵押給安信信托并辦理完畢抵押登記。深圳源盼或標的公司后續因申請銀行貸款需要，安信信托可以解除房產抵押，在貸款銀行允許情況下，安信信托有權選擇成為上述財產的第二順位抵押權人，且貸款資金可用于歸還信托本益和本項目城市更新。

  • 多重保證擔保：重慶逸合、深圳逸合、深圳源盼、劉松夫婦、和緣福、金鵬足球為平臺公司上海凱富到期足額歸還安信信托股東借款本息提供連帶責任保證擔保。

  • 債權劣后承諾：深圳逸合承諾對平臺公司上海凱富的所有債權投入均劣后于信托計劃受償；并約定其投入平臺公司上海凱富的股東借款以債權信托給受托人方式，確保該部分資金劣后于本信托計劃受償。

  • 信托本益補足：深圳逸合對信托受益權的投資本金、受益人的預期收益、信托管理費、超額信托報酬及有關信托費用承擔全額補足義務，重慶逸合、劉松夫婦、上海凱富、深圳源盼、和緣福、金鵬足球對上述補足義務提供連帶責任擔保。

  • 最低資金余額要求：為了緩釋項目流動性風險，于信托到期日屆滿前第60日，平臺公司上海凱富、深圳源盼、金鵬足球和標的公司和緣福賬上資金余額之和不得低于信托本金的30%；于信托到期日屆滿前第30日，平臺公司上海凱富、深圳源盼、金鵬足球和標的公司和緣福賬上資金余額之和不得低于信托本金的60%。重慶逸合、深圳逸合、劉松夫婦對于上述資金缺口承擔補足義務。

  • 主動管理：安信信托向平臺公司上海凱富、深圳源盼、標的公司和緣福、金鵬足球派出董事、財務副總監，從股東會、董事會、財務、印章、人員等多個層面對項目公司進行主動管理，確保項目公司有序經營，實現既定的信托目的。

  
  

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  安信信托簡介

  
  

  安信信托股份有限公司（股票代碼600816，簡稱“安信信托”）

  • 國內唯一一家上交所上市的信托公司；

  • 自2014年起，連續三年ROE（凈資產收益率，衡量企業盈利能力的核心指標）全行業排名第一；

  • 2017年信托業務收入52.8億元，全行業排名第一，凈利潤36.68億，全行業排名第二；

  • 主體信用等級AA+、評級展望為穩定，信托業協會評級A級，信披評級A級，監管評級為A-級；

  • 均為各類評級最高級；

  • 首批納入MSCI新興市場指數，入選福布斯2017亞洲最佳兩百強企業；

  • 2017年度最佳信托公司-鳳凰網；

  • 2017年度杰出信托公司-金融界；

  • 2017年投資客戶滿意度最佳信托公司-財經/北京大學光華管理學院；

  • 2017年度企業社會責任典范獎-中國財經峰會；

  • 2017 年度銳意進取信托公司-證券時報；

  
  

  本認購說明書為推介材料,其相關內容以“安信安贏25號·深圳和緣福城市更新集合資金信托計劃”項下信托文件的內容為準。